1月专题讲座｜移民新政来了，移民投资之路去向如何？

变政了，你觉得移民还会一路走高吗？

一路收紧的PNP投资移民们，转眼马上到了新一年，大家都听说那个池子里捞人的说法了吗？ 

配额，原本是各家基金公司安身立命的法宝，然而因为打分机制，全部需要将移民进行打分，按照分数多少抽签。。。

铁饭碗变成什么了？移民绝对数字的增加，对大家是什么影响呢？

变政了，你觉得房产还会一路走高吗？

众所周知，加拿大有两个制定房贷政策的机构：

CMHC（以下简称房屋贷款保险公司）

OSFI （以下称银监会）  

所有银行的贷款利率，你猜猜都是怎么出来的？ 当你向其中一个客户经理申请的时候，他们都会有一个专门的贷款部门负责申请的受理和审核，然后，能不能贷款，贷款利率如何，都有专门的人说了算。 从大了说，就说受CMHC和OSFI的政策影响。  

2016年10月17日，CMHC制定了新的压力测试规则，

即，无论申请人选择什么期限的利率，一律使用加拿大央行公布的V80691335利率

（以下称央行5年期基准利率）作为计算借款能力的利率，

（以2017年10月17日为例，央行5年期利率为4.89%），取消了以往可以用商业银行5年期（或5年以上期限）固定利率的折扣利率/客户利率作为计算借款能力的做法。

时隔一年，银监会宣布，修改对所有贷款机构的房贷政策，其中最重要一条就是如法炮制保险公司的做法，且变本加厉，要求所有贷款机构在申请人的折扣利率+2%和央行5年基准利率之间做比较，哪个高用哪个利率做为计算借款能力的标准。

（潜台词，就说银行打折不要超过2%吧。。。你看看央行基准利率就可以知道能贷什么啦）

总之，管你首付低于还是高于20%，贷款政策都收紧了，

房贷门槛上的短板被补齐了，并提高了整条门槛的高度。

新政策生效日2018年1月1日起，目前下了Offer的人赶快去谈贷款，赶快努力，如果。。。。

还贷不出来，后面。。。再想贷款更难了。

新政策执行后，新买房，原房贷做Refinance，想申请长期固定利率的借款人，借款能力低了。

如果按照4.89%（例如，首付低于20%）算能借100万贷款的人，假设执拗地要申请5年固定利率，折扣利率是3.3%，新政策执行后，银行就得用5.3%算能借多少钱，只能借到960，850，贷款金额减少了4%。

2017年12月31日之前，借款人申请5年固定利率，折扣利率是3.3%，银行可以用3.3%来计算借款能力，可以获得$117,715.00。

新旧政策下，同样是申请5年固定利率，贷款金额相差了18.37%。

所以，影响还是蛮大的。 新政策执行之后，按照目前的实际利率水平，申请5年浮动利率，新旧政策在贷款金额上没差别，因为用的都是4.89%计算贷款金额。

对新政策免疫的有：

1、在2017年获得贷款预批，在180天内交房的申请人；

2、在2017年获得楼花按揭贷款批复，在36个月内交房的申请人；

3、到期续约，不做refinance的借款人。

问题又来了

 首付低于20%的申请人是不是压力测试没有这么严格

要不咱们交个保费多借点？

错。错。错。

保险公司用25年还款期，同时用4.89%来计算；而银行依然可以按照30年还款期计算借款能力，所以还是不买保险的情况下借的更多。

保险公司接受的申请，仅限于房价低于100万的房产，房价超过100万零一分钱都不行。别动脑筋了，这个政策制定机构配合得很好，互不侵犯，无缝连接。

“政策收紧之后，房价会降多少？”

房价，通常指某个区域内相似户型最后一笔交易的成交价，也称市场价。要想预测房价，是没法用现在的市场价做预测的。

首先，买房是消费者对未来收入有信心，在当下购买决定上的体现，是不是打算买房，与有没有能力买房是两个问题，打算买房的人多了，其中有能力买的人就会增加

其次，房价是三维的，最后一笔成交价属于边际房价，而不是总体房价，边际房价无法用来预测未来的总体房价，原因是这样的：小区里100户，其中99户认为自己的房价80万，1户以70万的价格拿出来卖并售出，这一户的卖价是边际价格，其他没拿出来卖的99人的心理价位是总体价格，所以房价是三维的，除了时间和最后成交价以外，还有销售数量这个因素，我们称之为价格深度，目前成交量稀少，边际房价代表不了总体房价，所以也难以此来估计未来房价；

最后，所有商品的价格都是买家和买家的竞争，或卖家和卖家的竞争决定的，而不是买家和卖家的竞争决定的，挂牌销售量是一个卖家和卖家竞争的重要指标，如果边际房价在某小区下降，其他卖家会打消卖房念头，减少挂牌量，从而导致买家和买家的竞争，形成逼空局势，房价即使短期走低，也会在市场多空博弈中，变得起伏和动荡，很难说清一个中长期房价走势。 

“房价都这样了，你觉得我们还应该抢着买房吗？"

这是另一个常被问到的问题。

如果是出租并长期持有，你管明年房价是多少就没有意义了，新政策执行之后，只有财务能力非常强的人才能购买投资房，不必抢着买，有笋盘就买。如果是自住，还是应该把握房贷变化之前这最后的机会，新政会把财务能力弱的中低收入家庭彻底排挤出买房市场。

由于门槛加高，贷款金额减少，首付的压力大，贷款政策的突变，以及两次加息，使很多地产投机者猝不及防。投机，就是买哪类资产能赚快钱，就买哪类资产的行为。

抛开这些新政因素，想想看，除了投资房地产，加拿大到底还有什么好投资呢？

银行存款？？？ 利率如何？

基金？？你了解吗？

房地产，还是有它固有的好处和价值在，不然也不是会有那么多人趋之若鹜了。

再来讲一下房地产投资需要警惕的一些陷阱吧。

一、追涨杀跌？需要警惕的投资陷阱

1）贪小便宜吃大亏

物美价廉，是很多人找到小熊后表示的第一意愿。 不过，通常，小熊都会花一点时间跟客户们先进行一些沟通，了解一下：客户实力，将来需求，想在哪里长期发展，等等等等。因为，跟其他产业一样，通常来说，除非乱报价，房子这商品，也是一份价钱一份货的。

通常来说，便宜的房，它总有便宜的道理。比如：房子面积，房型，房龄，位置存在一些缺点；比如：房东急着要走要钱；比如。。。 一旦看到便宜打折的房就冲上去购买，也没有好坏进行分析和验房，那么往往将来在收房以后，也可能存在各种后悔，甚至再以后不好出售的问题。 

2）定位错误, 盲目投资

在购买之前真的好好做过投资分析吗？

对于自己适合的地方，除了土豪有钱，随便折腾，或房价一路走高，买什么都赚钱，其他来说，如果没有做好分析定位，直接随心所欲的买房，大部分人在一年的房市动荡中，应该心有戚戚了。

房产不是投机，我们不能指望上半年买了，下半年就涨三五十万。房地产投资中赚的钱，不应该是房子波动的差价，而应该是某个地段在整个社会的经济增长过程中价值的变化。所以，分析至关重要。

咱们从现在往未来看，如何判断爱岛的价值洼地呢？

在判断价值洼地的时候，有一个误区一定要避免：

所谓的价值洼地，并不一定是价格便宜的地方。想想我们前面说的价值投资和反向投资，我们需要找的是目前的价格低于价值的房产。

想要找到价值的洼地，我们首先要熟悉爱岛的各个区域，再加上比较目前的价位、参考近几个月市场的变化、跟进政府近期的政策变化、再加上研究政府某个地区未来的规划、和交通干线的调整，我们就能比较准备的把握市场的动向。

这时候，再加上我们自己的需求，就能知道该买哪里，买什么项目了。

1月13日下午，健康医疗主题，关注的是大家在求医方面的需求，第二部分，将加入： 针对2018新政， 移民政策修改及房产新政

专题：新政之下的移民投资讲座，推送給大家移民及房产投资相关内容。

1月联合专题讲座     健康与发展

时间：1月13日    1:30-4:30

第一部分：医疗健康      

主讲人：JOE WHITE   （White Association 金融 ） 

第二部分：新政对移民和房地产投资的影响

主讲人：PHIL MUISE  （前发展局官员，叽叽咕副总） 

报名方式：

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位置有限，先到先得，限定人数：50人