1月专题讲座|移民新政来了,移民投资之路去向如何?

超级管理员

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发表于 2018-01-03 10:19:51

变政了,你觉得移民还会一路走高吗?


一路收紧的PNP投资移民们,转眼马上到了新一年,大家都听说那个池子里捞人的说法了吗? 


配额,原本是各家基金公司安身立命的法宝,然而因为打分机制,全部需要将移民进行打分,按照分数多少抽签。。。


铁饭碗变成什么了?移民绝对数字的增加,对大家是什么影响呢?


变政了,你觉得房产还会一路走高吗?


众所周知,加拿大有两个制定房贷政策的机构:

CMHC(以下简称房屋贷款保险公司)

OSFI (以下称银监会)  

所有银行的贷款利率,你猜猜都是怎么出来的? 当你向其中一个客户经理申请的时候,他们都会有一个专门的贷款部门负责申请的受理和审核,然后,能不能贷款,贷款利率如何,都有专门的人说了算。 从大了说,就说受CMHC和OSFI的政策影响。  


2016年10月17日,CMHC制定了新的压力测试规则


即,无论申请人选择什么期限的利率,一律使用加拿大央行公布的V80691335利率

(以下称央行5年期基准利率)作为计算借款能力的利率,

(以2017年10月17日为例,央行5年期利率为4.89%),取消了以往可以用商业银行5年期(或5年以上期限)固定利率的折扣利率/客户利率作为计算借款能力的做法。


时隔一年,银监会宣布,修改对所有贷款机构的房贷政策,其中最重要一条就是如法炮制保险公司的做法,且变本加厉,要求所有贷款机构在申请人的折扣利率+2%和央行5年基准利率之间做比较,哪个高用哪个利率做为计算借款能力的标准。

(潜台词,就说银行打折不要超过2%吧。。。你看看央行基准利率就可以知道能贷什么啦)


总之,管你首付低于还是高于20%,贷款政策都收紧了

房贷门槛上的短板被补齐了,并提高了整条门槛的高度


新政策生效日2018年1月1日起,目前下了Offer的人赶快去谈贷款,赶快努力,如果。。。。

还贷不出来,后面。。。再想贷款更难了。


新政策执行后,新买房,原房贷做Refinance,想申请长期固定利率的借款人,借款能力低了。

如果按照4.89%(例如,首付低于20%)算能借100万贷款的人,假设执拗地要申请5年固定利率,折扣利率是3.3%,新政策执行后,银行就得用5.3%算能借多少钱,只能借到960,850,贷款金额减少了4%。


2017年12月31日之前,借款人申请5年固定利率,折扣利率是3.3%,银行可以用3.3%来计算借款能力,可以获得$117,715.00。


新旧政策下,同样是申请5年固定利率,贷款金额相差了18.37%。


所以,影响还是蛮大的。 新政策执行之后,按照目前的实际利率水平,申请5年浮动利率,新旧政策在贷款金额上没差别,因为用的都是4.89%计算贷款金额。


新政策免疫的有:


1、在2017年获得贷款预批,在180天内交房的申请人;

2、在2017年获得楼花按揭贷款批复,在36个月内交房的申请人;

3、到期续约,不做refinance的借款人。

问题又来了


 首付低于20%的申请人是不是压力测试没有这么严格

要不咱们交个保费多借点?


错。错。错。


保险公司用25年还款期,同时用4.89%来计算;而银行依然可以按照30年还款期计算借款能力,所以还是不买保险的情况下借的更多


保险公司接受的申请,仅限于房价低于100万的房产,房价超过100万零一分钱都不行。别动脑筋了,这个政策制定机构配合得很好,互不侵犯,无缝连接。


“政策收紧之后,房价会降多少?”


房价,通常指某个区域内相似户型最后一笔交易的成交价,也称市场价。要想预测房价,是没法用现在的市场价做预测的。

首先,买房是消费者对未来收入有信心,在当下购买决定上的体现,是不是打算买房,与有没有能力买房是两个问题,打算买房的人多了,其中有能力买的人就会增加


其次房价是三维的最后一笔成交价属于边际房价,而不是总体房价,边际房价无法用来预测未来的总体房价,原因是这样的:小区里100户,其中99户认为自己的房价80万,1户以70万的价格拿出来卖并售出,这一户的卖价是边际价格,其他没拿出来卖的99人的心理价位是总体价格,所以房价是三维的,除了时间和最后成交价以外,还有销售数量这个因素,我们称之为价格深度,目前成交量稀少,边际房价代表不了总体房价,所以也难以此来估计未来房价;


最后,所有商品的价格都是买家和买家的竞争,或卖家和卖家的竞争决定的,而不是买家和卖家的竞争决定的,挂牌销售量是一个卖家和卖家竞争的重要指标,如果边际房价在某小区下降,其他卖家会打消卖房念头,减少挂牌量,从而导致买家和买家的竞争,形成逼空局势,房价即使短期走低,也会在市场多空博弈中,变得起伏和动荡,很难说清一个中长期房价走势。 


“房价都这样了,你觉得我们还应该抢着买房吗?"


这是另一个常被问到的问题。

如果是出租并长期持有,你管明年房价是多少就没有意义了新政策执行之后,只有财务能力非常强的人才能购买投资房,不必抢着买,有笋盘就买。如果是自住,还是应该把握房贷变化之前这最后的机会,新政会把财务能力弱的中低收入家庭彻底排挤出买房市场。


由于门槛加高,贷款金额减少,首付的压力大,贷款政策的突变,以及两次加息,使很多地产投机者猝不及防。投机,就是买哪类资产能赚快钱,就买哪类资产的行为。



抛开这些新政因素,想想看,除了投资房地产,加拿大到底还有什么好投资呢?

银行存款??? 利率如何?

基金??你了解吗?


房地产,还是有它固有的好处和价值在,不然也不是会有那么多人趋之若鹜了。


再来讲一下房地产投资需要警惕的一些陷阱吧。


一、追涨杀跌?需要警惕的投资陷阱

1)贪小便宜吃大亏

物美价廉,是很多人找到小熊后表示的第一意愿。 不过,通常,小熊都会花一点时间跟客户们先进行一些沟通,了解一下:客户实力,将来需求,想在哪里长期发展,等等等等。因为,跟其他产业一样,通常来说,除非乱报价,房子这商品,也是一份价钱一份货的。

通常来说,便宜的房,它总有便宜的道理。比如:房子面积,房型,房龄,位置存在一些缺点;比如:房东急着要走要钱;比如。。。 一旦看到便宜打折的房就冲上去购买,也没有好坏进行分析和验房,那么往往将来在收房以后,也可能存在各种后悔,甚至再以后不好出售的问题。 


2定位错误, 盲目投资

在购买之前真的好好做过投资分析吗?

对于自己适合的地方,除了土豪有钱,随便折腾,或房价一路走高,买什么都赚钱,其他来说,如果没有做好分析定位,直接随心所欲的买房,大部分人在一年的房市动荡中,应该心有戚戚了。

房产不是投机,我们不能指望上半年买了,下半年就涨三五十万。房地产投资中赚的钱,不应该是房子波动的差价,而应该是某个地段在整个社会的经济增长过程中价值的变化。所以,分析至关重要。


二,捡漏?如何判断价值洼地?

咱们从现在往未来看,如何判断爱岛的价值洼地呢?

在判断价值洼地的时候,有一个误区一定要避免:

所谓的价值洼地,并不一定是价格便宜的地方。想想我们前面说的价值投资和反向投资,我们需要找的是目前的价格低于价值的房产。


想要找到价值的洼地,我们首先要熟悉爱岛的各个区域,再加上比较目前的价位、参考近几个月市场的变化、跟进政府近期的政策变化、再加上研究政府某个地区未来的规划、和交通干线的调整,我们就能比较准备的把握市场的动向。


这时候,再加上我们自己的需求,就能知道该买哪里,买什么项目了。


1月13日下午,健康医疗主题,关注的是大家在求医方面的需求,第二部分,将加入: 针对2018新政, 移民政策修改及房产新政


专题:新政之下的移民投资讲座,推送給大家移民及房产投资相关内容。


1月联合专题讲座     健康与发展

时间:1月13日    1:30-4:30

第一部分:医疗健康      

主讲人:JOE WHITE   (White Association 金融 ) 

第二部分:新政对移民和房地产投资的影响

主讲人:PHIL MUISE  (前发展局官员,叽叽咕副总) 

             

报名方式:

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位置有限,先到先得,限定人数:50人


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